問題一：房屋面積認定存爭議，真的只認“證載面積”嗎？

實踐中，一些被征收人向昌運律師咨詢時反映，其所遭遇的棚戶區改造、舊城改造征收項目在進行征收補償登記時對于直接關系到補償數額的房屋面積認定采取“一刀切”式的標準：只認房屋所有權證或者不動產權登記證的證載面積，而對于被征收人所主張的證載面積與實際面積不符等問題置之不理。另有一些被征收房屋的陽臺、廁所、廚房等面積在認定時存在爭議，被征收人選擇自費委托測量機構進行測量，但得出的結果征收方卻根本不認，仍然擺出一副“只認證，不認房”的態度來。

事實上，對于房屋面積所存在的爭議，各地方一般都在590號令的基礎上對其解決作了進一步的細化規定。譬如《天津市國有土地上房屋征收與補償規定》第11條規定，房屋征收部門應當將調查登記結果在房屋征收范圍內向被征收人、公有房屋承租人公示，公示期限不得少于7日。對調查登記結果有異議的，應當在公示期內向房屋征收部門提出核實申請，房屋征收部門應當在受理申請后15日內予以核實并將核實結果告知申請人。顯然，這里是賦予了被征收人對調查登記結果提出異議的權利的，也規定了房屋征收部門要依法進行核實的義務。

《河北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第32條對這一問題作了詳盡論述：對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，應當以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。

房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿對房屋面積的記載一致，但有證據證明房屋登記簿和房屋權屬證書確有錯誤的，房屋征收部門應當組織房屋登記機構核實面積，以核實后的房屋面積為準。

按此規定，是否開展核實工作要看被征收人是否有證據證明涉案房屋的證載面積確實存在錯誤，這無疑是給被征收人的依法維權制造了難度。但我們應當看到，若被征收人對房屋面積認定確存疑問，還是保有救濟的途徑的。一是不要在入戶調查登記的確認材料上簽字表示同意，二是在公示期間要堅決向房屋征收部門提出異議，三是要及時委托專業征收維權律師介入與征收方展開協商溝通。實踐中許多被征收人在猶豫中字也簽了、異議也沒提，后續再想維權困難將會很大。

問題二：如何理解“預評估”？評估和調查登記能夠合并進行嗎？

實踐中，為了加快征收項目特別是棚戶區改造類項目的整體進展速度，征收方會把房屋價值評估這一環節前提至房屋征收范圍確定后即火速開展。也就是說，在房屋征收決定尚未依法作出前，評估工作就可能已經緊鑼密鼓地開展了。

《黑龍江省國有土地上房屋征收與補償規范化工作規程》第8條和第17條，我們可以聯系起來進行理解。第8條在“調查登記”步驟中明確列入了房地產價格評估機構逐戶查勘評估的內容，在此階段即將房屋調查結果和分戶初步評估結果一并公示了。而到了房屋征收決定作出后，房地產價格評估機構只需要“修正分戶初步評估結果”，進而提供整體評估報告和分戶評估報告。顯然，到了此時評估報告的結果與初步評估結果不會有太大差別。

稍微整理一下，評估環節事實上跨越了房屋征收決定的作出前后，貫穿了整個征收程序的始終：

房屋征收范圍確定（暫停公告）→房屋征收補償登記（確認建筑面積、用途、性質等）&評估機構實地查勘并公示登記、初評結果（二者同步進行）→……→房屋征收決定公告→確定評估結果（修正分戶初評結果、提交整體和分戶評估報告）→簽協議或者下補償決定

需要指出的是，一些地方性規定中的所謂“預評估”與上述評估環節的設置不是一回事。那種“預評估”的目的是為征收補償方案的制定確立參考，在房屋征收范圍內分別按相關因素選取若干標本房屋進行預評估，組織三個以上奇數的房地產價格評估機構對標本房屋進行評估，選取各評估機構評估結果的中位價，作為標本房屋的預評估價格。這種“預評估”不直接與老百姓的補償權益產生關系，也基本不涉及救濟的問題，更不能取代依法進行的入戶評估流程。

故此，廣大被征收人一定要將意識到需要依法維權、咨詢拆遷律師的時間點相應前提至房屋征收決定公告前，而不要坐等房屋征收決定作出之后再想辦法去救濟。綜上所述不難看出，在房屋征收決定作出前，很多關系到補償權益的事情已經基本上塵埃落定了。而對于那些連征收補償決定都沒去復議、訴訟的被征收人而言，再想依法維權究竟是否可行都成問題，維權的結果就更是沒法預估了。